Online-Eigentümerversammlung ist beschlossen
Der Bundestag hat am 04. Juli 2024 erfreulicherweise den Beschluss gefasst, dass Eigentümerversammlungen künftig auch vollständig online, ohne Präsenz der Wohnungseigentümer, durchgeführt werden können.
Nach der Gesetzesänderung können die Wohnungseigentümer mit einer Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen die Durchführung einer rein virtuellen Eigentümerversammlung in ihrer Gemeinschaft beschließen; die Erlaubnis ist auf einen Zeitraum von drei Jahren ab Beschlussfassung begrenzt.
Ganz ohne Präsenzversammlungen kommen die Wohnungseigentümergemeinschaften jedoch vorerst nicht aus.
Wohnungseigentümer, die bis Ende 2027 einen Beschluss zur virtuellen Versammlung fassen, müssen bis einschließlich 2028 mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung abhalten; hierauf können die Eigentümer aber durch einen einstimmigen Beschluss verzichten.
Ein Verstoß dieser Pflicht führt allerdings nicht zwingend zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse.
Diese Übergangsregelung erfasst nicht solche Beschlüsse, die schon vor der neuen Regelung auf einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer beruhen.
Grund der Befristung auf drei Jahre ist, dass Rechtsnachfolger/Käufer*innen von Wohnungen nicht für unbestimmte Zeit an eine vor dem Erwerb erfolgte Beschlussfassung gebunden werden, und dass sich die Haltung der Wohnungseigentümer zu virtuellen Versammlungen ändern könne.
Rechtliche Grundlage hierzu findet sich sodann in dem novellierten/neuen § 23 Absatz 1 a des Wohnungseigentumsgesetzes sowie dem neuen § 48 Absatz 6 des Wohnungseigentumsgesetzes.
Ob der Bedarf und das Interesse der überwiegenden Mehrheit der Wohnungseigentümer auf Durchführung rein virtueller Online-Eigentümerversammlungen bestehen, wird sich nunmehr voraussichtlich des kommenden Jahres zeigen.
Fraglich ist hier auch, ob der im Zuge einer Online-Eigentümerversammlung entstehende Verlust der bilateralen Klärung von Fragen zwischen Eigentümern und Verwaltung gerade unter Beachtung der anstehenden Sanierungsmaßnahmen durch das Gebäudeenergiegesetz nicht eher kontraproduktiv in der Entwicklung/Beschlussfassung ist.
Weiter wurde die Problematik der widerrechtlichen Teilnahme von Nichteigentümern sowie das Problem beim Eintreten technischer Störungen, etc. noch nicht weiter thematisiert.
gez.: Frauke Reinholdt
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